工場兼住居の家を売るのに７ヶ月と当初の計画よりも１ヶ月長くなりましたが、無事物件の引き渡しが完了しました。
買い手の融資審査が何度も却下されなければ、３ヶ月は短縮できたのですが、築30年以上の工場を建物そのままの状態で購入してもらえたのは幸運でした。
鉄骨造の建物を解体するのに360万円以上はかかると言われていたので、それなりの時間をかけただけの甲斐がありました。
戸建の場合はマンションと違い境界線があるので、両隣との境界線を調べる測量費用が40万円とばかになりません。
隣接する家の件数×20万円と考えると、家に囲まれた土地を購入すると、売却時に費用が発生するので注意が必要です。
売却費用内訳
印鑑証明書の取得などの細かいものは割愛させていただきますが、家を売却する時にかかる費用はこの様になりました。
- 不動産仲介手数料：およそ130万円
- 土壌汚染調査費用：およそ20万円
- 測量費用：およそ40万円
- 家財撤去：およそ20万円
- 固定資産税：およそ10万円
合計：約220万円
今回は家を売却する際に大手不動産会社に仲介してもらいましたが、やはり仲介手数料が大きな負担となります。
付き合いのある個人経営の不動産会社があれば仲介手数料を抑えられるかもしれませんが、不動産業者に何のネットワークもない人間は大手不動産会社に任せた方が無難だと思い、上限の仲介手数料を支払うことしました。
因みに、仲介手数料を現金で用意する必要がなく、手付金を受け取る時に半分支払い、物件引き渡し日の入金確認後に残金を支払いました。
今回は工場物件の引き渡しということもあり、手続きは買い手側の会社で行いましたが、一般的な住居の場合は銀行での取引となります。
建物を解体する場合
今回は建物の解体をせずに済みましたが、仮に鉄骨造の建物を解体するとなると、概算で360万円かかると言われたのを覚えています。
更に水道が隣から分岐していて、それを買主が水道本管から直に引き直して欲しいと言われた時に、更に300万円の費用がかかるとも言われました。
広い土地を分割して家を建てる時に、隣の家の水道管を分岐させることがあるそうで、普通の一般的な住宅でも建物を解体して土地を売却する時は、水道管の工事が発生する可能性がありますので注意が必要です。
今回のように建物の解体や水道管の工事がないことを考えると、家を売却するのに220万円は安い方だと思いますが、マンションの方が売却費用は低く抑えられます。
戸建ての売却を考えているけど水道管のルートを把握していない場合は、仲介をお願いする不動産会社に早めに相談した方が良いでしょう。
これからマイホームの購入を検討している方も、将来の相続のことを考えて契約前に水道管のルートを確認してください。
家の売却スケジュール
これからは、実家の工場を売却するまでの簡単なスケジュールについて説明します。
他の兄弟に頼んだ相続の手続きが１年以上と時間がかかりましたが、相続の手続きが完了してから２ヶ月後に複数の不動産会社へ査定を申し込みしました。
待つこと一週間、各不動産会社に査定額を出していただき、極端に査定の評価が低いものは丁重にお断りしつつ、二つの不動産会社から説明を受けることにしました。
二つの不動産会社はどちらも大手で、査定額は同じくらいなので会社のイメージというよりも、担当者の印象で仲介する不動産会社を選びました。
余談ですが、売却する不動産物件の条件が悪くなければ、インターネットの一括査定は利用せずに、直接不動産会社へ連絡し相談した方が良いでしょう。
仲介を依頼する不動産会社を決めたら専属専任で契約を行い、後は週１の販売状況報告を待つだけです。
今回仲介をお願いした不動産会社は、極端な値下げを強要されることもなく、急ぐ必要がなければ半年くらい時間をかけて、できるだけ高い値段で売却しましょうという話を実践してくれた良い不動産会社ではないでしょうか。
成績を気にするあまり、極端な値下げを打診する不動産会社もありますので、担当者や不動産会社に不信感を感じたら、専属専任の契約が切れる3ヶ月で更新せずに、他の不動産会社に相談しましょう。
媒介契約で専属専任と一般媒介契約のどちらを選ぶべきか悩む人もいますが、専属専任は３ヶ月更新ということを覚えておいてください。
話が大分それてしまいましたので、これからは手短に話をすると、仲介する不動産会社が決まれば後は境界線の確認や、工場なら土壌汚染の確認、家財道具の撤去などを順次行うだけです。
これらの作業は見積もりを依頼して２週間もあれば完了するので、物件を購入する意思がある人が現れる前に済ませましょう。
境界線の確認や土壌汚染の確認（工場などは）が内覧の前にクリアされていれば、買い手の印象も大分違います。
不動産物件を購入する意思がある人が現れ、銀行にローンの審査をした場合にかかる時間は、住居用と業務用ではかなり違います。
住宅ローンの審査であれば３日もあれば判明しますが、業務としての融資となれば２週間～４週間かかることもあります。
不動産売買というのは、買い手のローン審査が影響して売買契約を済ませるまでの時間が長くなる可能性があるので、短期間で住まいを手放すことを考えている方は注意してください。
最後に実家を売却するまでの流れを簡単な箇条書きでまとめたのがこちらです。
- 相続手続き完了後に不動産所有者の名義変更を行う。
- 不動産の所有者名義変更後、不動産会社からの売却案内を待つ（１ヶ月）。
- チラシではなくカタログを送付する不動産会社を中心に査定の依頼をする。
- 査定を依頼した不動産会社からの報告を待つ（２週間）。
- 良い条件を提示した不動産会社に直接訪問し査定内容を詳しく聞く（１日で２件）。
- 印象の良さそうな不動産会社と専属専任契約を結ぶ（１週間後）。
- 建物を活かしたまま売却することを目標に、かなり強気の値段、強気の値段、普通の値段、売り抜く値段を事前に協議し段階的に値下げを行う。
- 買い手が現れるまでに土壌汚染調査、境界線確認作業、家財撤去作業を順次行う。
- 手付金を受け取り契約を済ませる。
という流れとなりました。
今回は実家の売却ということで、５人の相続人と均等に分割しておりますので、手元に残るお金は。。。という感じです。
これを資本金にしてお金を増やすことも考えたのですが、全額子供の学資保険と住宅ローンの繰り上げ返済にあてさせていただきました。
お金の使い方がわからない貧乏人が大金を手にして良いことなどないので、無駄遣いする前に手放すことにしました。
今回で実家の売却物語は終了となりますが、来年には現在住んでいるマンションの売却も考えているので、その時が新たな連載のスタートとなります。
平成29年４月に予定されていた消費税増税に怯えていましたが、31年10月まで再度延期されることになり安心しています。
マンションを売る前に暴落しないように心から願います。