2015年11月から動き始めた実家の不動産売却話ですが、年が明けた２月中旬頃から問い合わせや物件の内覧がチラホラありました。
築35年以上の工場ということもあり、建物を解体せずにそのままの形で購入したい人が現れるとは思いもしませんでしたが、鉄骨の工場も予想以上に需要があるようです。
家を売却するなら家の境界線を改めて測量し、隣家全てに承認をもらう必要があります。現在売却を進めている実家の隣家による境界線承認は、東京では珍しい大雪の後に雨が降るという、悪い天候のなかでの行われました。境界線位置の大幅な変更[…]
住宅と事業ではローン審査が違う
ようやく手付金を受け取るまでに至りましたが、なかなか物件購入者の融資審査が通らず、契約成立までにかなりの時間を要しました。
悲しいことに融資の審査が通らないのは一人だけでなく、購入希望者全員というのも考え物です。
融資の審査が通らない理由は色々ありましたが、不用意な発言は避けたいので割愛します。
ですが、同じ建物を購入するにも住宅ローンの審査と、事業として利用する融資とでは、審査レベルが格段に違います。
住宅ローンの審査は３日もあれば回答がもらえるのに対し、事業としての融資審査は２週間以上かかることもあります。
当然のことかもしれませんが、融資の審査が通る人がいるのかと思うくらい融資が通らず、建物を解体して住宅用の土地として売却した方が早いのではないかと思いました。
テレビやニュースなどでいう、マイナス金利時代だから銀行からお金を借りやすいというのは、住宅ローンとしてお金を借りる人が対象で、事業用の融資は全く関係なさそうです。
値下げ要求現る
銀行の融資がなかなか通らずに気を揉んでいると、新たな顧客から値下げして欲しいという声がかかりました。
不動産の買い手の融資が通らないからと、値下げ交渉に応じる必要はありませんが、交渉をすすめている人の融資が通らないことを想定して、保険として残しておく必要があります。
先方の800万円値引き依頼に対し、こちらは200万円の提示で応戦します。
相手も最初から800万円の値引きに応じるとは考えていないはずですが、仮に200万円の値引きに応じたとしても、最後まで売る必要はありません。
競合相手がいる以上は、より高い価格で購入してくれる意思のある人の方が大切です。
案の定300万円の値引き額までなら頑張れるとの申し出がありましたら、他の交渉人の結果がでるまで保留にしました。
不動産取引は大きな買い物なだけに値引き交渉は必要ですが、売り手の心証を悪くすると後回しにされるので、本気で購入したい物件と思うなら極端な値引き交渉はおすすめできません。
もちろん、全く売れない物件であれば大幅な値引き交渉はありなので、その物件を管理している不動産会社のサイトにアクセスして、注目されている物件かチェックした方が良いでしょう。
アクセス数の多い人気物件なら、値引き交渉はチャンスを逃す可能性が高くなるので注意してください。
有利な手付金の払い方
今までマンション購入契約で５％の手付金を１回、10万円の手付金を１回支払うことがありましたが、不動産を売却する側の立場で５%の手付金を受け取るのは初めてです。
手付金は住宅ローンなどの審査が通らなければ返却されますが、今回はローンなしの契約なので売る側に断然有利な手付金の支払いとなりました。
家を購入する時に高額な手付金をどうするか悩むものですが、人気物件の場合はできるだけ多くの額を用意することをおすすめします。
200万円の手付金を放棄した経験があるので、不動産を購入する時は手付金は少ない方が良いと思うかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
仮に手付金を10万円で済ませて契約した場合、より良い条件の買い手が現れた場合に３倍返しの30万円を支払えば契約を解除されるので、できるだけ多くの手付金を入れた方が良い場合もあります。
マンションの場合、部屋ごとに金額が決められているので、10万円の手付金を支払えば大丈夫と思うかもしれません。
ですが、どうしても同じ部屋に住みたい人が現れて契約解除分の費用負担と、多くの手付金を支払うと言い出した場合に負ける可能性があるからです。
自己都合で契約を解除する時は、手付金を完全放棄することになるので、迷いがあるなら手付金は多く入れない方が良いかもしれません。
あなたの判断ひとつで良い物件との巡り合いを台無しにすることもあるので、手付金をどうするかは夫婦で良く考えてから決めてください。
不動産売買で5%の手付金というのは両者にとって安心できる額ではありますが、完全に契約をするまでは安心できないので油断は禁物です。
後は契約の日までに家財の片付けを済ませて、何事も起きないことを祈りつつ過ごすだけとなりました。
この続きは進捗があり次第更新します。